不動産鑑定評価
不動産の価格は、売主と買主の話し合いにより決まるため、一般の個人間の売買等で不動産鑑定評価が活用されることは殆どありませんし、その必要性もそれほど高くありません。しかし、不動産鑑定評価を活用することで、訴訟や税務で有利になることもありますし、相続等で利害調整をスムーズに進めることも可能です。以下は、不動産鑑定評価を活用することが望ましい具体例です。
不動産鑑定評価の活用例
①法人と役員の間の不動産取引等
法人とその法人の役員、関連会社間の不動産取引や、親子間や兄弟間さらには夫婦間などの親族関係の者同士の不動産取引では、一般に恣意性があると見られやすく、時価より著しく低い価額又は高い価額で不動産が売買された場合、税務上問題となるケースが多いです。
例えば、親が子供へ時価より著しく低い価額で不動産の取引をした場合、子供に贈与税が課税される可能性があります。
この時、不動産鑑定士が発行する不動産鑑定評価書があれば、その取引価格が適正であるという証明になります。
なお、上場企業の場合は、一般の第三者との不動産取引でも、株主等に対する説明責任として不動産鑑定評価書が取得されることが多いと思われます。
②不動産を交換する場合
一般の第三者との取引であっても、不動産を交換する場合には、交換する不動産の価格が問題になります（法人税法第50条、所得税法第58条）。この場合に不動産鑑定評価書があることにより、交換する不動産の価格が適正であるという証明になります。
不動産の等価交換の場合、交換差金の高い方の額から20％を超えないこと等の条件が満たされれば譲渡がなかったことになりますが、不動産鑑定評価を活用することにより、税務署に価格の妥当性を立証することができます。後日、修正申告となり、加算税などが発生するリスクを回避する意味においても、不動産鑑定評価書を事前に取得することをお勧めします。
③相続の場合
共同相続の場合において、相続分に応じて遺産を分割するとき、不動産の適正時価が必要となる場合に不動産鑑定評価書が活用できます。さらに、離婚の際の財産分与等において不動産を譲渡した場合、確定申告で時価を証明する資料として、不動産鑑定評価書を活用出来ます。
相続財産の納税者は、財産評価基本通達に基づき不動産を評価し、申告することになっていますが、不動産によっては鑑定評価額を時価として申告する方が相続税が低くなる場合があります。具体例は、「不動産に関する相続対策」をご覧下さい。
④その他の活用例
その他にも、不動産鑑定評価が活用されるケースとして、用地買収のとき、市役所などが不動産を処分するとき、会社更生法、民事再生法、減損会計等法令や制度により要求されるとき、成年後見人適用で不動産の価値を把握するとき、不動産の関係で訴訟になっているときなど様々なケースがあります。
以下は、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会が作成した不動産鑑定評価が活用される典型的な例示です。上記例示と重複する箇所がありますが、我々の業務の参考になる記載ですので参考にして下さい。
不動産を賃貸借するとき
ビルやマンションなどの家賃の決定には、貸手も借手も納得のいく賃料にすることが必要です。このような家賃のほか、地代、契約更新料、名義書替料なども鑑定評価の対象です。また、借地権、借家権価格と財産価値判定の根拠としても鑑定評価書は役立ちます。
不動産を担保にするとき
お持ちの不動産を担保に、事業資金などを借りるとき鑑定評価書があれば、借りられる金額の予想がつくなど、便利です。逆に担保を設定するときは、評価額がはっきりしていることが重要です。
相続などで適正な価格が必要なとき
財産相続で一番問題となるのが土地・建物など、不動産の分割です。鑑定評価を受ければ、適正な価格が把握でき、公平な相続財産の分割をすることができます。
不動産の証券化
不動産を裏付けとする証券に機関投資家等が投資する場合や、特定目的会社に融資する場合、その不動産からどれくらいの収益が期待でき、将来の適正な売却可能価格を知るために鑑定評価が必要となります。
不動産を売買・(等価)交換するとき
「思いどおりの値がつけば手放したい」と思っているときなど、まず、あなたの不動産の適正な価格を知っておく必要があります。また不動産を買うとき、(等価)交換するときにも、鑑定評価をしておけば、安心して取引をすすめられます。
不動産鑑定評価の報酬基準
弊社の不動産鑑定評価の報酬基準は、物件の評価額に比例するものではなく、物件の類型、適用する手法等に係る作業ボリュームに応じた報酬基準を採用しています。以下は、標準的な報酬基準ですが、訴訟目的、税務上の説明責任などから、案件によっては、より慎重な検討、記載をすることが望ましい場合、遠距離にあり交通費、移動時間が多い場合には、別途ご相談させて頂きます。なお、同一市町村に複数案件があり、作業の手間が軽減される案件については、報酬額の割引も行います。
標準的な報酬基準（不動産鑑定評価）
住宅地の更地：120,000円（消費税別途）
住宅地の戸建住宅：140,000円（消費税別途）
上記報酬基準を標準に、建物の有無、賃貸の有無、賃貸戸数、敷地の規模(開発法の適用の有無)、建物の数、依頼目的(内部利用目的か否か)、不動産の類型、一度にご依頼頂く評価件数、物件の所在に応じて御見積させて頂きます。
一般的に、法人と個人間の売買等の内部目的で利用される住宅地の小規模宅地の評価が最も時間がかかりません。
一方、税務署に提出するための鑑定評価や、訴訟のための鑑定評価など第三者との利害調整で、十分な説明責任を果たすことが要請される案件は、時間が多くかかります。
弊社では、これらにかかる作業時間などに基づき、御見積させて頂きます。
「大手不動産鑑定会社の報酬基準」は、物件の評価額に比例して報酬額が決まります。ただし、この基準を適用すると、ある程度の規模の物件になると、かなり高額な報酬額となり、不動産鑑定評価をご利用するのが難しくなります。弊社では、物件の評価額に比例するものではなく、物件の類型、適用する手法等に係る作業ボリューム等に応じたご利用しやすい報酬基準を採用しています。
以下は、標準的な報酬基準（不動産鑑定評価）の補足説明です。
更地の場合
同じ更地の鑑定評価でも、土地の取引事例の比較、公示価格からの規準により価格を導くのか、最有効使用の建物の建設を想定し、収益価格を求めるのか、分譲マンションの建設を想定し、素地価格を求めるのかにより、作業ボリュームが異なります。弊社では、このような作業ボリュームを報酬の基準に取り入れています。
建物の数が多い場合
建物付き物件は、建物の数が多い場合、敷地規模が大きい場合、自用、賃貸が混在している場合などは、別途ご相談させて頂きます。
収益不動産の場合
収益不動産は、規模と依頼内容により報酬額が変わります。不動産の証券化などの鑑定評価では、説明責任が求められ、作業ボリュームが多くなるので割高となります。私は、外資系金融機関、上場企業等からのご依頼で、投資用不動産の鑑定評価の経験が多数あり、投資用不動産の鑑定評価には得意分野の一つです。
継続賃料や継続地代
継続賃料や継続地代の報酬額が高いのは、説明をすると長くなるの割愛しますが、作業ボリュームがかなり多いからです。また、訴訟案件としてご依頼を受けることが多く、低額な報酬で受託すると、最高のサービスを提供出来なくなり、結果として依頼者のためにならないからです。
なお、継続地代、継続賃料の評価は、依頼目的などをお伺い、作業ボリュームが少ないと判断した場合は、報酬額を引き下げることも可能です。
私は、最高裁判所の判例となった有名なサブリース案件の賃料改訂時の不動産鑑定などの経験があり、この分野は多数の実績があります。
なお、弁護士様向けの訴訟案件のセカンドピニオンサービスも行っておりますので、お気軽にご連絡頂ければ幸いです。
ゴルフ場
ゴルフ場の鑑定評価には多数の経験があります。民事再生法に係る再生案件、担保評価、財産評価などが中心ですが、奈良県をはじめ近畿圏、中部圏で多数の鑑定評価の実績があります。現在、相続税標準地評価においては、奈良税務署管轄の一般標準地の鑑定評価だけでなく、大阪国税局管轄の特定標準地であるゴルフ場、遊園地などの鑑定評価も担当しております。
