奈良県生駒市の鑑定評価
奈良県生駒市の不動産鑑定に精通した不動産鑑定士です。日本アプレイザルネットワーク株式会社香芝支店は公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の会員であり、奈良県生駒市をはじめ全国の最新の取引事例、賃貸事例を収集することが可能です。
弊社は、不動産鑑定士としての専門性とネットワークをベースに、奈良県生駒市をはじめ全国の不動産鑑定評価を得意としております。奈良県生駒市の不動産定評価でご相談があれば、日本アプレイザルネットワーク株式会社香芝支店まで、お気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。
以下は、以前、奈良県生駒市の不動産鑑定評価を行ったときに地域要因の分析で記載した文章の一部です。
a．沿革
生駒市は奈良県の北西部にあって、京都府の京田辺市・精華町・奈良県奈良市・大和郡山市・斑鳩町・平群町・大阪府東大阪市・大東市・四条畷市・交野市・枚方市に隣接している。西には主峰生駒山（642ｍ）を中心とした生駒山脈が南北にはしり、東には矢田山丘陵が南北に併走しており、中央には竜田川が南流していて生駒谷を形成している。明治22年の町村制施行時の生駒村が大正10年に生駒町になり、昭和30年3月10日に南生駒村を、昭和32年3月31日に北倭村を合併した。その後、大阪近郊ベッドタウンとして急激な人口増加が続き、昭和46年11月1日、県下9番目の市に昇格、平成2年には県下3番目の10万都市になった。本市は周囲約60km、面積53.18ｋ㎡を有し、東西約8km・南北約15kmと南北に細長い形状である。
b．人口の状態
人口・世帯数の推移は下記の通りである。（奈良県統計課データ）
生駒市の市域面積：53.18平方キロメートル
生駒市推計人口(2014年11月1日現在) 121,066人、48,710世帯、2,276人／平方キロメートル
c．交通施設の状態
鉄道については、近鉄奈良線が走り、生駒駅から王寺方面に近鉄生駒線が連結している。平成21年3月27日に開通した近鉄「けいはんな線」は、新設された学研奈良登美ヶ丘駅（学研北生駒駅・白庭台駅経由）から、生駒駅までの8.6kmと近鉄東大阪線（生駒駅～長田駅）を合わせた18.8kmからなり、大阪市営地下鉄中央線との2線による「ゆめはんな線」で国家的な2大プロジェクトの関西文化学術研究都市と大阪湾ベイエリアを直結し、経済や学術文化の活性化が期待される。これらの各駅へは奈良交通バスによって連絡されている。平成21年3月20日に阪神「なんば線」との相互直通運転（近鉄奈良駅～阪神三宮駅、快速急行 80分）で、利便性が大幅に向上することになった。また、日本で最初に作られたケーブルカーが、近鉄生駒駅の鳥居前駅から、聖天さんと呼ばれる宝山寺や生駒山頂とを結んでいる。
d．道路整備の状態
主要商業路線としては北部に国道163号、中部に阪奈道路（主要地方道奈良生駒線）が東西に走っており、国道168号が南北に貫いている。
また、平成9年４月に第二阪奈有料道路が開通した。生駒市は里道も市道に認定され、市道の総延長は601,400ｍ（平成26年3月末）、そのうち幅員1.5ｍ以上4.5ｍ未満が284,400ｍ（47.3％）、幅員4.5ｍ以上が317,000ｍ（52.7％）を占める。
全体に系統・連続性、幅員等は標準的である。主要な都市計画道路は、国道163号バイパス線（事業中）、奈良西幹線、高山富雄小泉線、二条谷田線。
e．供給処理施設の状態
上水道は平成17年度末に普及率100.0％となり、下水道は平成25年度末で普及率64.0％、水洗化率90.5％（平成25年度末）である。都市ガスは平成21年度末の需要戸数（取付メーター数）が33,362で、その内97.3％が家庭用である。
f．商業施設の状態
近鉄生駒駅の周辺地域は、商業・業務・公共公益施設が集積する市の中心的地域である。当駅から北方に伸びる県道、市道の幹線道路沿いは路線商業地域が形成されている。また、大規模住宅地内には日用品店舗を主体とする近隣商業地区があるが、総じて低調である。近年、特に近鉄けいはんな線の開通前後から、白庭台駅・学研北生駒駅周辺の幹線道路沿いには新たに店舗が集積しつつある。なお、昭和58年には生駒駅前南口地区の再開発事業が完成し、引き続き生駒駅前北口再開発整備計画が昭和62年12月に都市計画決定され、平成2年4月に第1地区から第4地区まで区域を拡大する内容の都市計画の変更の後、平成9年3月に第1地区が竣工、核店舗として近鉄百貨店が開業し、第4地区の再開発ビル6棟のうち5棟が平成16年3月に完成、残り1棟が平成17年3月に完成した。現在は北口第2地区に着手され、13階建住宅棟2棟、5階建商業棟1棟が平成26年2月竣工。
g．商圏及び顧客の状態
商圏は生駒市の全域及び南側に隣接する平群町を含む区域と考えられるが、当市の主要な商業施設は近鉄百貨店・イオン奈良登美ヶ丘SC・マックスバリュ生駒南店で、その他は日用品を中心としたものが多く、高級品等の購買については、奈良市内あるいは大阪市内への流出も見られる。なお生駒市谷田町のジャスコ跡地は、平成23年10月末にロイヤルホームセンター生駒店がオープンした。
h．将来の動向・その他
本市は大阪都心部から鉄道で30分前後の近距離に位置し、大阪ベッドタウンとして大規模住宅団地を中心に住環境の良好な住宅地域として急速に発展してきた。一方、当市の西部にある生駒山を中心とする区域には金剛生駒紀泉国定公園の指定があり、四季を通じて行楽に適した自然に恵まれており、今後 諸設備の整備に伴って観光住宅都市としての発展が期待される。また、平成21年3月20日には阪神なんば線が開業したため、奈良から神戸までのアクセスが乗り換えなしで一層便利になった。
本市は、隣接する奈良市や京都府・大阪府の市町とともに、「関西文化学術研究都市」を構成し、本市の北部地域では学研高山地区（第１工区）として既に奈良先端科学技術大学院大学を中心とした文化学術研究・交流施設が整備され、さまざまな機能を実施中あるいは計画中であり、これらの大規模事業の実施が今後のまちづくりに大きな影響を与えるものと判断される。大規模事業の一つである学研高山地区（第2工区：約288ha）については、従来の住宅中心の開発計画が見直され、大学、福祉施設、研究開発型産業等の産業施設を中心とする事業計画への転換による新たな「第2工区のまちづくり」事業実現のためのとりまとめ作業が進行中である。
東生駒駅東側駐車場部分（約5,500㎡）に、市立病院（病床210床）の建築が決定され、平成27年3月完成を目指し、工事が着工された。新規の大規模住宅開発としては、壱分町（第2阪奈小瀬インター付近）に翠光台が完成。事業主：三都住建㈱、面積：48,312.42㎡ 戸数：住宅用地97区画、事業用地1区画、平成25年3月末。